Asuinrakennusten korjaustarve –tutkimus

Asuinrakennusten korjaustarve –tutkimus: Vuotuinen tekninen korjaustarve on keskimäärin 3,5 miljardia euroa

Vuosina 2016-2025 asuinrakennusten vuotuinen tekninen korjaustarve on keskimäärin 3,5 miljardia euroa eli reaalisesti noin 10 % enemmän kuin vuosina 2006-2015. Korjaustarpeen volyymi ei tästä jatkossa enää kasva. Laskelmassa teknisen korjaustarpeen- ja kustannusten on oletettu olevan sidottuja rakennuksen ikään ja tyyppiin. Korjaustarpeen laskennassa keskitytään talorakenteiden ja teknisten järjestelmien kuluvien osien korjaus- ja uusimistarpeeseen.Korjaustarpeen merkittävin kasvu seuraavan 10 vuoden aikana tulee pääosin kaupunkien kerrostalojen korjaustarpeen lisääntymisestä. Omakotitalojen korjaustarve on ikärakenteen vuoksi jo vähenemässä, vaikkakin edelleen määrältään suurta.

Teknisestä korjaustarpeesta noin 90 prosenttia myös taloudellisesti perusteltua korjata

Taloudellisesti perusteltu korjaustarve on puolestaan sidottu asuntojen tulevaan kysyntään. Koko maan tasolla teknisestä korjaustarpeesta noin 90 prosenttia on myös taloudellisesta näkökulmasta perusteltua. Erot alueiden ja talotyyppien välillä ovat kuitenkin merkittävät. Erityisesti maaseutumaisten kuntien kerrostaloasunnot kärsivät kysynnän puutteesta, joten suurelle osalle korjauksia ei ole taloudellisia perusteita.

Tekemättä jääneiden korjausten arvo 15 miljardia euroa

Vuotuisen korjaustarpeen lisäksi tarkastellaan tehtyjen korjausten ja korjaustarpeen välistä suhdetta pitkällä aikavälillä. Tekemättä jääneiden korjausten arvoksi on tässä tutkimuksessa arvioitu yhteensä noin 15 miljardia euroa viimeisen 25 vuoden ajalta. Tämä summa pitää sisällään ainoastaan kaikkein välttämättömimmät korjaukset.

Korjaustarpeita jo 1980-luvun kiinteistöissä

Tutkimukseen sisältyy myös haastatteluaineisto, joka tehtiin suurille vuokra-asuntojen omistajille sekä taloyhtiöiden isännöitsijöille. Haastatteluissa ilmeni, että korjaustarvetta on merkittävästi jo 1980-luvulla valmistuneissa kiinteistöissä. Korjaustarve johtuu osittain esimerkiksi kyseisinä ajanjaksoina käytetyistä julkisivu- ja pintamateriaaleista.

Tavoitteena rakennuskannan parantaminen

Asuinrakennusten omistajilla on paras tietämys ja ensisijainen vastuu kiinteistön kunnosta. Erityisesti taantuman aikana on tärkeätä muistaa, että tulevissa korjauskustannuksissa voidaan säästää korjaamalla rakennuksen pienet alkavat vauriot nopeasti. Näin vältetään vaurion paheneminen ja siitä seuraavat suuremmat korjauskustannukset.Julkisen vallan tulee omalta osaltaan pitää huoli kiinteistön omistajien mahdollisuuksista ylläpitää kiinteistön kuntoa yli suhdanteiden. Lyhytkestoiset tukipaketit saattavat kuitenkin vaarantaa laadukkaan saneeraustyön edellyttämän huolellisin suunnittelun. Korjaustoiminnan tulee muuttaa rakennuskantaa paremmaksi, ei lisätä virheitä. Osa rakennuksista on perusteltua purkaa erityisesti keskusten ulkopuolella.Haja-asutusalueilla tulisi harkita kustannuksia lisäävän julkisen sääntelyn osalta riittävän pitkiä siirtymäaikoja, koska asuinrakennukselle ei välttämättä ole asunnon nykyisen haltijan jälkeen kysyntää vakituisena asuntona. Lisäksi muutostarpeet on syytä priorisoida rakennuskannan tavoitetilaa määriteltäessä. Esimerkiksi terveyttä ja turvallisuutta vaarantavat seikat tulisi kuitenkin korjata mahdollisimman pian riippumatta rakennuksen ennakoidusta käyttöiästä. Tällaisia ovat mm. kosteus- ja homevauriot sekä sisäilmaongelmat.

Julkaisu: Asuinrakennusten korjaustarve. Mikko Hietala, Janne Huovari, Hanna Kaleva, Markus Lahtinen, Jessica Niemi, Niko-Matti Ronikonmäki, Terttu Vainio. PTT raportteja 251. Raportti on tehty yhteistyössä VTT Oy:n ja KTI Kiinteistötiedon Oy: kanssa.

Kirjoittaja/Lähde: Pellervon taloustutkimus PTT