Miten hankkia hyvä sijoituskohde?
04.01.2016
Sijoitusstrategian pohdintaa ja taustojen tutkintaa
Mikäli asunnon saa perintönä tai oma asunto jää tarpeettomaksi, sopivaa sijoituskohdetta ei tarvitse etsiä. Valmis kohde on siis vain muokattava vuokraukseen sopivaksi. Useimmat kuitenkin aloittavat asuntosijoittamisen ostamalla sopivan asunnon. Ennen asunnon ostamista kannattaa miettiä millaiseksi asuntosijoittajaksi haluaa. Etsiikö tulevalle sijoitukselle mahdollisimman suurta tuottoa riskejä pelkäämättä vai haluaako mahdollisimman turvallisen ja helpon vuokrauksen, josta saa varman, mutta ehkä vähän pienemmän tuoton.
Vuokrakohteen aluevalinnalla on suuri merkitys vuokrasuhteeseen ja saatavan vuokratuottoon. Yleensä kasvavien kaupunkien keskustasta ja sen läheisyydestä saa parhaan vuokran ja asunnot ovat harvoin tyhjänä. Pääkaupunkiseutu ja isommat kaupungit kasvavat koko ajan ja vuokraus on varmaa. Toisaalta asunnot ovat kalliita, mikä vaikeuttaa hyvän vuokratuoton saamista.
Sijoitusasunnosta saatava tuotto on vuokratuottoa ja/tai asunnon arvonnousua. Ostamalla asunnon varmasta kasvukeskuksesta, hyvästä taloyhtiöstä, asunnon arvo todennäköisesti kasvaa ja tuoton voi poimia myyntitilanteessa. Asuntoa arvoa voi nostaa myös omalla tai taloyhtiön remonteilla. Toisaalta, varsinkin pääkaupunkiseudulla asuntojen hinnat ovat jo niin korkeat, että arvonnousuun ei aina voi enää luottaa.
Tilastojen mukaisesti parhaan vuokratuoton saa kaupunkien lähiöistä, joissa asuu eniten henkilöitä, joilla on luottotietomerkintöjä. Asunnot ovat edullisempia ostettaessa, mutta vuokra olla korkeampikin, mikäli vuokralainen ei saa luottotietomerkintöjensä vuoksi edullisempaa asuntoa. Yhteiskunta myös osallistuu usein näissä tapauksissa vuokran maksuun asumistuen yms. tukien muodossa. Toki asuntosijoittajan riskit myös kasvavat melkoisesti: onnistuuko vuokranmaksu, säilyykö asunto kunnossa ja syntyykö muita asumishäiriöitä, joita joutuu selvittelemään.
Asunnon hallinnointi on helpompaa, mikäli asuntosijoittaja asuu itse lähellä. Toki vuokravälittäjän tai hyvän tuttavan avulla asiat hoituvat kauempaakin. Mikäli suunnittelee useamman asunnon hankintaa, kannattaa miettiä keskittyykö tiettyyn kaupunginosaan tai jopa tiettyyn taloyhtiöön, jonka tuntee hyvin vai hajauttaako asuntosalkkuaan eri- ikäisiin ja eri-kokoisiin asuntoihin useammille alueille. Mikäli kaikki asunnot ovat samaa ikäluokkaa tai jopa samassa taloyhtiössä ja taloyhtiössä alkaa iso peruskorjaus, menettää helposti koko vuokratuoton vähäksi aikaa.
Mikäli on aloittava asuntosijoittaja, asiaan kannattaa hieman perehtyä etukäteen. Asuntosijoittamisesta on kirjoitettu muutamia hyviä kirjoja (mm. Joonas Orava, Olli Turunen: Osta, vuokraa, vaurastu) ja lukuisia artikkeleita. Aiheesta on myös hyvä blogi: www.ostavuokraavaurastu.com. Kokeneempien asuntosijoittajien kanssa keskustelu voi myös auttaa välttämään isoimmat virheet. Liittymällä Suomen Vuokranantajiin (www.vuokranantajat.fi) pääsee mukaan hyviin koulutuksiin ja saa apua ja neuvoja. Asuntoa voi helpoiten etsiä netistä hakuportaaleiden tai välittäjien avulla.
Hyvä pankkisuhde
Ennen asunnon tai asuntojen hankintaa, kannattaa neuvotella asiasta pankin kanssa, mikäli tarvitsee rahoitukseen pankkilainaa. Kun on valmiina lainalupaus, pystyy tekemään nopean päätöksen, kun oikea kohde on tarjolla. Isot asuntosijoittajat pitävätkin hyvää pankkisuhdetta onnistumisen perustana.
Pankit antavat mielellään lainaa sijoitusasunnon hankkimista varten, sillä se on pankeille melko turvallista toimintaa. Yleensä ostettava asunto takaa pankkilainasta 70%, ja lisätakausta tarvitaan vain loppuosalle. Mikäli oma asunto on jo osin maksettu, se voi riittää tarvittavaan lisätakaukseen. Tällä hetkellä lainojen korot ovat poikkeuksellisen matalalla ja lainan ottaminen tuntuu helpolta, mutta maksukykyä ei kannata laittaa liian kireälle, jotta ei joudu vaikeuksiin korkotason noustessa.
Velkavipua käyttäen omalle sijoitetulle pääomalleen saa parhaan tuoton. Mikäli kaikki menee hyvin, vuokra kattaa yhtiövastikkeen ja pankkilainan koron ja lyhennyksen, ja vähitellen lainalla ostettu asunto muuttuu omaksi omaisuudeksi.
Kohteen valinta
Kohteen valinnassa tärkein peruste on asunnon sijainti. Edullisestikin hankittu asunto ei tuota, jos sitä ei saa vuokrattua. Hyvä sijainti turvaa jatkuvan vuokratuoton, sillä tyhjiä, vuokraamattomia kausia tulee harvoin. Toisaalta, joskus hyvinkin edullisesti tehty hankinta antaa hyvän tuoton, vaikka asunto ei olisikaan koko ajan vuokrattuna.
Varsinaista asuntoa tärkeämpi on taloyhtiön kunto. Mikäli taloyhtiötä on hoidettu hyvin ja korjaukset on tehty ajallaan, tuottoa ei vie yllättävät suuret remontit. Jos yhtiövastike on poikkeuksellisen edullinen, kannattaa pohtia syytä siihen: saako taloyhtiö merkittävästi tuottoja liiketiloistaan vai onko remontit jätetty tekemättä. Mikäli taloyhtiöön on tulossa iso peruskorjaus lähimmän kymmenen vuoden aikana, remontin kustannus on huomioitava tuottolaskelmassa. Asunnon voi joskus onnistua hankkimaan poikkeuksellisen edullisesti taloyhtiöstä, johon on tehty päätös ison peruskorjauksen aloittamisesta, sillä silloin moni osakas haluaa myydä asunnon pelätessään remontin kustannuksia ja häiriöitä. Kun tulevan remontin hinnan lisää asunnon hintaan, hankinta voi olla järkevä.
Sijoitusasunto kannattaa hankkia alueelta, missä on kysyntää vuokrakohteelle. Oppilaitosten läheisyys turvaa opiskelijavuokralaisten saannin ja isommille perheasunnoille on kysyntää alueilla, joista löytyy kaupat, päiväkodit ja koulut. Erittäin tärkeää ovat hyvät kulkuyhteydet. Alueen viihtyisyys, alueen arvostus ja harrastusmahdollisuudet, työpaikat, autopaikat yms. luovat vetovoimaa, mikä lisää kysyntää ja sitä kautta myös mahdollisuutta saada korkeampaa vuokraa. Kaupunkisuunnitteluun perehtymällä voi onnistua ennustamaan alueiden lähivuosien kehitystä ja vetovoiman muutoksia.
Pääkaupunkiseudulla yhden henkilön talouksia on jo yli puolet ja sama suunta on muuallakin Suomessa. Tämän vuoksi varmaa kysyntää on yksiöihin ja pieniin kaksioihin ja niiden neliövuokrat ovat huomattavasti isompia asuntoja korkeammat. Toisaalta suuren kysynnän vuoksi myös hinta ostettaessa on paljon korkeampi. Varsinkin opiskelija-alueilla kimppa-asunnoiksi soveltuvista kaksioista ja kolmioista saa paremman tuoton kuin vain perheasunnoiksi soveltuvista asunnoista.
Oikea vuokra ja tarvittaessa asunnon remontointi
Kohteesta saatavaan tuottoon vaikuttaa kulujen lisäksi tietenkin vuokran suuruus. Oikeaa vuokratasoa voi arvioida tutustamalla vuokrakohteita tarjoaviin portaaleihin (esim. Vuokraovi.com ja Oikotie.fi) sekä perehtymällä muiden vuokranantajien asuntoilmoituksiin. Varmimman arvion saa alueeseen perehtyneeltä vuokravälittäjältä, joka pystyy myös arvioimaan kohteen kysyntää ja miten nopeasti asunto on vuokrattavissa.
Mikäli kohde ostettaessa on pinnoiltaan kulunut, sitä kannattaa remontoida, jotta vuokraus onnistuu ja jotta asuntoon saa vuokralaisen, joka hoitaa asuntoa hyvin. Oikein kohdistetulla remontoinnilla parantaa tuottoa, mutta liikaremontointi voi myös heikentää sitä. Tarvittavat remonttikustannukset onkin otettava huomioon tuottoa laskiessa. Usein tuottoa lisäävät niksit ovat yksinkertaisia ja usein sangen edullisia. Remontti kannattaa tehdä käyttäen kestäviä, helppohoitoisia materiaaleja, jotka värimaailmaltaan miellyttävät useampia vuokralaisia.
Asunnon remontointikulut ovat pääsääntöisesti vähennyskelpoisia vuokratulosta. Mutta, mikäli remontti toteutetaan heti kohteen hankinnan jälkeen, kuluja ei voi vähentää, vaan ne lisätään hankintahintaan, jolloin kustannukset voi vähentää vasta kohdetta myytäessä. Verohallinnossa on hieman eri käytäntöjä alueittain ajasta miten pitkään kohdetta pitää vuokrata, ennen kuin remonttikulut voi vähentää, mutta turvallinen aika on noin vuosi. Remontti kannattaa siis toteuttaa vasta, kun vuokraustoiminta on ko. kohteessa jatkunut vuoden verran. Huonokuntoisemmat asunnon voi vuokrata vaikka pienemmällä vuokralla, ja sopia etukäteen vuokralaisen kanssa tulevasta remontista ja vuokrasta remontin jälkeen.
Uudiskohteen hankinta
Mikäli haluaa välttää remontteja, voi valita sijoitusasunnoksi uudiskohteen, jolloin edessä on useita huolettomia vuosia. Uudiskohteen hinta on toki kalliimpi, mutta tasokkaasta uudesta asunnosta saa myös korkeampaa vuokraa ja siihen kohdistuu myös hyvää kysyntää.
Usein uudiskohteen hinta muodostuu myyntihinnasta ja rahoitusvastikkeina kuukausittain maksettavasta velkaosuudesta. Mikäli taloyhtiö tulouttaa ko. rahoitusvastikkeet kirjanpidossaan, vastikkeet voi vähentää verotuksessa. Oleellista ei ole se, että ko. vastike on osa asunnon hankintahintaa, vaan sen kirjanpidollinen käsittely taloyhtiössä. Nykyinen verohallinnon tulkinta antaa asuntosijoittajalle merkittävän veroedun. Käytäntö toki voi muuttua myöhemmin, mutta tällä hetkellä se käsitellään tulonhankkimiskuluna.
Vuokratun asunnon ostaminen
Joskus asunto myydään vuokrattuna ja asuntoa mainostetaan: valmiina hyvä vuokralainen. Tällöin säästyy vuokralaisen hankinnan vaivalta ja kustannuksilta, mutta ennen ostotarjouksen tekoa, on ehdottomasti tutustuttava vuokralaiseen, vuokraan ja vuokrasopimukseen. Ostaessaan vuokratun asunnon ostaa myös vuokrasuhteen niine oikeuksineen ja velvollisuuksineen mitä vuokrasopimukseen on kirjattu. Vuokrasopimusta ei siis voi yksipuolisesti kirjoittaa uusiksi.
”Hyvä vuokralainen” voi myös tarkoittaa, että asunnon omistaja on kyllästynyt ongelmiin ja haluaa siksi vuoksi myydä asunnon. Vuokra voi myös olla poikkeuksellisen korkea, koska vuokralainen ja vuokranantaja ovat sopineet keskenään syystä tai toisesta normaalia korkeammasta vuokrasta. Asunnon myynnin jälkeen vuokralainen irtisanoo itsensä ja asunnon uudelleen vuokraus onnistuu vain huomattavasti pienemmällä vuokralla. Voimassa olevasta vuokrasopimuksesta kannattaa tarkistaa ainakin vuokrankorotuspykälä, sillä usein varsinkin vanhoissa sopimuksissa vuokra voi olla alle normaalin vuokratason eikä vuokrasopimuksessa ole sovittu vuokrankorotusmenettelystä.
Mikäli vuokrasopimuksessa ei ole sovittu vuokran korotuksesta eikä vuokralainen hyväksy korotusta, uuden omistajan on käynnistettävä neuvottelut vuokralaisen kanssa kuusi kuukautta ennen aiottua korotusajankohtaa. Mikäli vuokralainen ei edelleenkään hyväksy korotusta, hänet voi irtisanoa kertoen samalla selkeästi millä vuokralla vuokrasuhde voi jatkua. Yli vuoden kestäneessä vuokrasuhteessa irtisanomisaika on vuokranantajalla 6kk, joten epäillessään neuvottelun onnistumista, irtisanomisilmoitus kannattaa antaa samalla, kun käynnistää neuvottelut.