Putkiremontti edessä, kuinka tulisi edetä?
16.06.2021
Mitä vuokralaisen ja vuokranantajan tulee tehdä, kun putkiremontti lähestyy?
1. Suunnitteilla olevista isoista remonteista tiedottaminen
Jos asuntosijoittajana et osallistu yhtiökokouksiin, isännöitsijän lähettämät tiedotteet tms. kannattaa lukea huolellisesti. Taloyhtiö kertoo nykyään hyvissä ajoin isojen remonttien suunnitelmista. Isoista remonteista kuten putkiremonteista tehdään usein ensin hankesuunnitelma, sen perusteella päätetään LVIS-suunnitelman tekemisestä, ja vasta sitten päätetään varsinaisesta remontista ja sen laajuudesta. Aikaa vierähtää tällöin useampi vuosi ja harvoin päätös remontin alkamisesta pääsee yllättämään.
Suunnitelmista kannattaa kertoa hyvissä ajoin vuokralaiselle. Mikäli asunto vapautuu ja asuntoon etsitään uutta vuokralaista tietäen, että remontti on tulossa, asiasta on tietenkin ilmoitettava asunnosta kiinnostuneelle vuokralaisehdokkaalle.
Tosiasiassa vuokraukseen harvoin vaikuttavat remontit, jotka toteutuvat vasta yli vuoden päästä, mutta niistä tulee silti kertoa ja kannattaa myös kirjata vuokrasopimukseen, että vuokralainen on tietoinen tulevasta remontista – näin vuokralainen ei voi kiistää, etteikö olisi Hyvän Vuokratavan mukaisesti saanut tietoa.
Mikäli remontin alkuun on vajaa vuosi, vuokraa joutuu todennäköisesti pienentämään saadakseen vuokralaisen.
2. Mikä on iso remontti, joka haittaa elämistä ja joka vaikuttaa vuokraukseen?
Perinteisesti linjasaneerauksena toteutettuna LV/LVIS –peruskorjauksen aikana asunnossa ei yleensä voi asua muutamaan kuukauteen. Mikäli putkiremontti toteutetaan pinnoituksella /sukituksella, asuminen on yleensä mahdollista, mutta asumishaittoja on joskus melko paljonkin (putkiston käyttökieltoja, pölyä, meteliä, vesikatkoksia yms.).
Julkisivusaneeraus: (hiekkapuhallus + maalaus, laaja parvekeremontti) on tukalaa kuumana kesänä ja haittaa elämistä, mutta ikkunoiden uusiminen, rappujen maalaus tms. ei juuri haittaa eikä niitä tarvitse huomioida vuokranalennuksena.
3. Remontin lähestyessä neuvottelu vuokralaisen kanssa
Vuokralaiselta kannattaa kysyä hyvissä ajoin haluaako hän jatkaa vuokrasuhdetta remontista huolimatta. Mikäli vuokrasuhde jatkuu, vuokraa tulee selvästi alentaa pahimman asumishaitan ajalta. Koettu asumishaitta on hyvin henkilökohtainen asia ja toisaalta isossa huoneistossa asuminen voi onnistua jotenkuten, mutta pienessä yksiössä se voi olla melko vaikeaa, ja joskus urakoitsija ja taloyhtiö kieltävät asumisen remontin aikana.
Mikäli vuokralainen käyttää asuntoa kaikesta huolimatta, vuokra voi olla noin puolet normaalista. Jos vuokralainen säilyttää vain tavaroitaan asunnossa, pientä ns. varastovuokraa voi periä, mutta ei muuta. Selkeitä ohjeita tai määräyksiä asumishaitan korvauksesta ei ole vaan asia kannattaa sopia neuvotellen.
Mikäli asunnon kylpyhuone /wc tai keittiö on kokonaan pois käytöstä, asumishaittana voi ko. ajalta laskea n. 50 %, koska niiden merkitys asumiseen ja elämiseen on iso. Toki taloyhtiön yhteisten tilojen suihku ja wc on olisi oltava käytössä, silloin kun omaa suihkua ei voi käyttää, muutoinhan eläminen menee melko vaikeaksi. Taloyhtiön hissiremontti kohdistuu melko eri tavoin taloyhtiön ensimmäisessä kerroksessa asuvaan kuin 10. kerroksessa asuvaan.
Joskus taloyhtiön ison remontin aikana vesikatkoksia, pölyjä ja äänihaittoja on remontin edessä välillä enemmän ja välillä vähemmän. Häiriöistä kannattaa pitää pöytäkirjaa, milloin ja miten pitkään katkoksia ja häiriöitä on ja remontin valmistuttua häiriöiden kokonaisuus ja asumishaitta on helpompi arvioida.
Asumishaittakorvausta lasketaan siis niiltä päiviltä ja siltä ajalta, kun häiriöitä on ollut. Jos haitaksi arvioidaan 20 % kahden viikon ajalle, alennus annetaan kahden viikon vuokrasta, ei koko kuukauden vuokrasta.
4. Huoneiston pintaremontointi taloyhtiön peruskorjauksen yhteydessä ja voiko vuokraa nostaa remontin ansiosta?
Mikäli huoneisto on tyhjillään remontin ajan, kannattaa miettiä tarvitsisiko asunto muutakin kohennusta. Putkiremontti ja hyvä kylpyhuone nostaa asunnon arvoa ja vuokratasoa, mutta mikäli asunto on yleisilmeeltään kulunut, korotusvaikutus ei ole niin suuri kuin, jos asuntoa on muutoinkin siistitty.
Taloyhtiön remonttia kannattaa myös hieman seurailla, tutustua piirustuksiin ja katsoa, että kokonaisuus on toimiva. Joskus urakoitsijat tarjoavat putkiremontin yhteydessä myös keittiön remontointia, mutta hinta kannattaa kilpailuttaa. Alalla näyttää olevan aika yleistä, että ko. lisätyöt laskutetaan melko rankasti.
Remontoitua kylpyhuonetta, johon saa oman pesukoneen, arvostetaan eli vuokraa voi korottaa, mikäli asunto vuokrataan remontin jälkeen. Mikäli vuokrasuhde on päällä remontin aikana, korotus tapahtuu vuokrasopimuksen mukaan. Kannattaa pohtia olisiko edullisempaa, jos vuokrasuhde päättyisi remontin alkuun? Lain mukaista irtisanomisoikeutta ei välttämättä ole, mutta kannattaisiko neuvotella viisaasti? Toki vuokrasopimuksessa voidaan jo etukäteen sopia, että vuokra remontin ajalta on xxx € ja remontin valmistumisen jälkeen xxx €.
5. Vuokrasuhteen päättyminen remontin alkaessa
Mikäli sopimus on toistaiseksi voimassa oleva, vuokralainen voi irtisanoa asunnon normaalin irtisanomisajan puitteissa. Määräaikaisen sopimuksen purkamiseen putkiremontti ei välttämättä anna riittävää lain mukaista perustetta. Toki vuokralainen voi hakea käräjäoikeudelta siihen lupaa, mutta luultavasti se ei menisi läpi, paitsi ehkä, jos vuokrasopimus päättyisi kohta remontin valmistumisen jälkeen. Mutta mikäli tulevasta remontista on vuokrasopimuksen tekohetkellä tietoa, sitä ei saa pimittää vuokralaiselta.
6. Remontin aikainen vuokraus
On myös mahdollista vuokrata asunto edullisesti muutamaksi kuukaudeksi putkiremontin alkua odotellessa esimerkiksi, jos remontti alkaa ensin toisesta rapusta. Mikäli taloyhtiö sallii, asuntoa voi vuokrata remontin aikanakin edullisella vuokralla, mutta mahdollisista asumishaitoista kannattaa keskustella selvästi vuokralaisen kanssa, niin että vuokralainen myöhemmin ei hae asumishaitan korvauksia.
7. Iso remontti nostaa usein tunteita ja talonpoikaisjärki ja neuvottelutaidot ovat tarpeen
Iso ja kallis remontti harmittaa vuokranantajaa, ja vuokralaista harmittaa vaikeutunut elämä. Neuvottelutaitoja ja toisen osapuolen ymmärrystä tarvitaan. Usein myös vuokravälittäjä tai Suomen Vuokranantajat ry:n neuvontapalvelu voivat auttaa sovun löytymisessä.