Kosteusvauriot vuokrahuoneistossa – vastaako vuokralainen, vuokranantaja vai taloyhtiö?

11.11.2011

Asunto-osakeyhtiön ja vuokranantajan välistä oikeussuhdetta määrittää Asunto-osakeyhtiölaki, vuokranantajan ja vuokralaisen välistä oikeussuhdetta määrittää vuokrasopimus ja AHVL ja vuokralaisen ja taloyhtiön välille sovelletaan tarvittaessa vahingonkorvauslakia.

Kenellä on vastuu kunnossapidosta?

Taloyhtiön kunnossapitovastuulla on taloyhtiön rakenteet, eristeet (veden-, lämmön- ja ääneneristeet) ja perusjärjestelmät (rakennuksen LVIS -järjestelmät, wc-istuimet, hanat, lämminvesivaraajat, lattialämmitys, sähköpatterit tms.).

Taloyhtiön vastuuseen kuuluu tarvittaessa korjata myös huoneistojen sisäosat, jotka vaurioituvat taloyhtiölle kuuluvan vian vuoksi. Taloyhtiön on myös tarvittaessa maalattava huoneiston katto, jos yläkerrassa tapahtuu vesivahinko.

Vuokranantajan eli osakkaan vastuulla on huoneiston sisäosat (seinät, lattiat, kaapistot, kodinkoneet tms.) ja osakashallinnassa olevat muut tilat (esim. piha-alue, parvekkeen sisäpuoli).

Osakkeenomistajan on seurattava asunnon kuntoa ja ilmoitettava viivytyksettä yhtiölle kuuluvasta viasta tai puutteellisuudesta. Mikäli kohde on vuokrattu, asunto on pyrittävä tarkastamaan kerran vuodessa, kuitenkin vähintään vuokralaisen vaihtuessa. Näin osakkeenomistaja voi osoittaa toimineensa huolellisesti.

Vuokralaisella on huoneiston huolellisen hoidon velvoite ja ilmoitusvelvollisuus huoneiston vahingoittumisesta ja puutteellisuuksista. Kunnossapitovastuu on vuokranantajalla, ellei vuokrasopimuksessa ole muuta sovittu. Ilman vuokranantajan lupaa vuokralaisella ei ole edes oikeutta tehdä korjaus- tai muutostöitä.

Kuka korjaa?

Jos kosteusvaurio on vain osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluvassa osassa, osakas korjaa. Jos kosteusvaurio on vain taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa osassa, taloyhtiö korjaa. Jos vaurioita on sekä osakkaan että taloyhtiön vastuulle kuuluvissa osissa, on selvitettävä mikä on aiheuttanut vahingon. Näin siitä huolimatta kuka maksaa korjaukset.

Jos vahingon on aiheuttanut taloyhtiön vastuulle kuuluva osa tai järjestelmä (esim. putkirikko, viemäritukos, kattovuoto), taloyhtiö korjaa rakenteet ja huoneiston vaurioituneet sisäosat taloyhtiön perustasoon (ennalleen saattamisvelvoite).

Jos vahingon on aiheuttanut osakkaan vastuulla olevan laitteen (esim. astianpesukone, pyykinpesukone, akvaario) äkillinen rikkoutuminen tai siitä, että osakkeenomistajan vuokralainen on nukahtanut baari-illan jälkeen suihkuun, osakas korjaa huoneiston sisäosat ja taloyhtiö korjaa rakenteet ja huoneistot, joihin vesi on kulkeutunut rakenteiden kautta.

Kuka maksaa?

Vahingonkorvausasia arvioidaan erikseen – se on eri asia kuin kunnossapitovastuu. Riippumatta siitä, kuka korjaa vauriot kunnossapitovastuun perusteella, vahingon aiheuttaja maksaa kulut.  Silloin kysytään kuka tai mikä aiheutti vahingon.

Vahingonkorvausvastuun syntymisen edellytys on, että joku on toiminut huolimattomasti tai tahallisesti ja siten aiheuttanut vahinkoa. Vuokranantaja ei vastaa vuokralaisensa taloyhtiölle aiheuttamista vahingoista, ellei vuokranantaja itse ole toiminut huolimattomasti. Taloyhtiö ei siis voi lähettää laskua sille, joka ei ole vahinkoa aiheuttanut.

Taloyhtiö ei vastaa osakkaan vuokratulon menetyksestä tms. seurannaisvahingosta, jos huoneisto on esimerkiksi putkirikon vuoksi tyhjillään, ellei taloyhtiö ole toiminut huolimattomasti. Eri asia on, jos taloyhtiö viivyttelee vaurion korjauksissa ja näin aiheuttaa lisää vahinkoa.

Pääsääntö on, että se maksaa, jolla on kunnossapitovelvoite. Laskun urakoitsijalle maksaa työn tilaaja eli se, jolla on kunnossapitovastuu. Korjauskulut jakaantuvat kunnossapitovastuun mukaisesti taloyhtiön ja vuokranantaja-osakkaan kesken.

Jos joku on huolimattomuudellaan tai tahallisesti aiheuttanut vahingon, voi kunnossapitovastuussa oleva periä korvauksen vahingoista vahingonaiheuttajalta.

Esimerkki:

Vuokralainen on baari-illan jälkeen nukahtanut suihkuun lattiakaivon päälle ja vedet valuvat eteiseen ja rakenteiden läpi alakertaan.

Taloyhtiö maksaa korjauskulut siltä osin kuin ne kuuluvat taloyhtiön kunnossapitovastuulle ja vuokranantaja oman kunnossapitovastuunsa mukaisen osuuden. Taloyhtiö voi vaatia syntyneistä korjauskustannuksista korvausta vuokralaiselta, mikäli voi näyttää vuokralaisen toimineen huolimattomasti.

Vuokralainen vapautuu korvausvelvollisuudesta vuokranantajalle vain, jos pystyy osoittamaan toimineensa huolellisesti (ns. käännetty todistustaakka). Mikäli vuokralaisella ei ole rahaa korvauksiin, toteutunee sijoitustoimintaan liittyvä riski ja kulut jäävät vuokranantajan maksettavaksi.

Vuokralaisen vastuuvakuutus voi korvata vuokralaisen huolimattomuudella toisen omaisuudelle aiheutuneet vahingot. Tosin, jos vuokralainen sammuu suihkuun toistuvasti, vakuutus ei korvaa tai korvaus maksetaan vähennettynä.

Kosteusvaurion vaikutukset vuokrasuhteeseen

Jos vaurion vuoksi asunto tulee huonompaan kuntoon, mitä vuokrasopimuksessa on sovittu, on vuokralaisella oikeus saada vikaa tai puutetta vastaava kohtuullinen vuokranalennus. Jos asunnossa ei voi asua lainkaan, vuokralainen vapautuu vuokranmaksusta. Vuokralainen voi purkaa sopimuksen, jos asuntoa ei korjata ja puutteella on oleellinen merkitys.

Vuokranantajalla ei ole korvausvelvollisuutta vuokralaiselle (esim. sijaisasumiskustannuksista), paitsi, jos asunnon puutteellinen kunto on johtunut vuokranantajan toimenpiteestä, laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta.

Jos huoneiston puutteellinen kunto johtuu vuokralaisen laiminlyönnistä tai huolimattomuudesta, hänellä ei ole oikeutta vuokranalennukseen tai vapautukseen. Jos vuokralainen on hoitanut asuntoa huonosti, hän voi myös joutua korvaamaan syntyneet kohtuulliset korjauskustannukset. Vuokranantajalle voi myös syntyä oikeus purkaa tai irtisanoa vuokrasopimus.

Korvaako vakuutus?

Jos taloyhtiön kiinteistövakuutus korvaa syntyneen vahingon, Kiinteistöliitto suosittaa, että omavastuuosuus jaetaan kunnossapitovastuun mukaisessa suhteessa. Vuokralaisen kotivakuutus korvaa vuokralaisen irtaimistolle aiheutuneet vahingot ja sijaisasumiskustannukset ja vuokralaisen vastuuvakuutus korvaa vuokralaisen huolimattomuudella toisen omaisuudelle aiheutuneet vahingot.

Katriina Sarekosken (Suomen Vuokranantajat ry:n lakimies, varatuomari) 28.10.2011 koulutuksen pohjalta kirjoittanut Pirjo Reinikainen